やることというか、ここではアパート投資に向けて私がやってきた事を説明します。
１.物件を決める
まずは物件を決めなくてはいけません。
ネット上では楽待、ホームズなど物件仲介業者が多く存在します。
本当は不動産業者さんとのコネクションがあればおいしい物件を誰よりも早く照会してもらいたいのですが、そんなコネは無いのでとにかくサイトの情報をいち早くキャッチして問い合わせていました。
私が多く問い合わせたサイトは”楽待”でした。
ここで重要なのは”自分が欲しい物件の条件を明確にする！”という事です。
価格、利回り、築年数くらいは自分で条件を絞り込み、明確にしておく必要があります。
私の場合
エリア：地方の築古物件
価格：１０００万円～３０００万円
構造：木造
駐車場：部屋数分以上はあること
部屋構成：１DK以上
利回り：１５％以上
築年数：２０年以内
と決めていました。
ここら辺を明確にしておくと、不動産屋さんの知り合いができたときに相手にも条件が伝わりやすく紹介されやすいと思います。
２.問い合わせる
良さそうな物件が見つかったら、問い合わせをしてみます。
このとき何も考えずに問い合わせするのではなく、問い合わせする内容もある程度毎回決めておきます。
サイト上で提示されている情報もあったりなかったりするので自分が欲しい情報はどこかにメモして迷うことのないようにします。
私の場合
駐車場の有無、駐車可能台数
築年数、利回り、部屋数は大体サイト上で公開されていることが多いですが、公開されていない場合はもちろん問い合わせます。
３.購入意思表示＆融資の申し込み
お金が都合できなければ購入することは当然できません。
物件購入の意思表示をすると同時に融資が引けるかどうかとりあえず金融機関に融資の申し込みをしてみます。
金融機関に物件の詳細がわかる資料を持参または郵送、FAXなどで送り、簡単な事業計画書と一緒に融資申し込み書を作成します。
この時点で様々な理由で融資が難しい場合は、どこの金融機関に行っても難しいです。
それがあなたの社会的ポジションなのか物件の資産性または収益性の問題なのか様々です。
いずれにしても金融機関は当然ながら、”現実的に返済が可能かどうか”を見ています。
どんなに現状満室であっても築４０年のアパートにはなかなか融資は引けません。
逆にどんなに築浅物件で収益性が高くてもあなたの収入や返済能力が低ければいきなり１億円の融資は難しいと言えます。
ですのであなたの物件探しの条件も融資が引けるような物件という項目も意識しなければならなくなってきます。
かと言って融資が引きやすいという条件に固執してはいけません。
金融機関は資産性を重視する傾向にありますが資産性ばかりを重視してしまうと収益性の低い物件を購入することになり思っていたよりもおいしくないアパート投資となります。
また、アパート投資がいかに仕事としてのスキルが低くても大丈夫と言っても、失敗すれば取り返すのにある程度の時間が掛かりますので、失敗しないに越したことはありません。
とにかく慎重に、はじめは融資が引ける範囲でそこそこ金額の低い、収益性の高いアパートから始めるのがいいでしょう。
難しいですね。辛抱強く探しましょう。私は一年に１物件を購入すれば良いと考えています。
４.購入申し込み
金融機関が”これならたぶん大丈夫です”と言ってくれたら、いよいよ本格的に物件の購入申し込みをします。
金融機関にいつ頃”融資決定通知”が来るか、融資実行日はおおよそ何月何日か、聞いてから申し込み書に記入します。
購入申し込み書に必要事項を記入して、不動産仲介業者にはいつごろ融資決定になるか、融資実行日はおおよそいつかを伝え契約日を仮決定します。
この時に頭金（前払金）をいくらにするかも決めます。
頭金は所持金から支払った方が早いですので、支払い可能な金額を提示すると良いでしょう。
５.契約
いよいよ契約です！
仲介業者さんの指示通りにしてください。
多くの場合、前払金を契約時に支払います。
それと同時に契約書にサイン、押印します。
契約書を読み上げる仲介業者さんのセリフをよく聞いて、おかしな点があればこのときに言ってください。
これが契約時の要望を伝える最後のチャンスですが、とくに問題なく進行すると思います。
この契約が終われば晴れてアパートはあなたのものです。
もし空室があれば、早めに空室を紹介する業者さんに連絡します。
挨拶がてら、大家が自分に変わった事と今後の入居づけに関する内容を伝えます。
これが大まかな購入に至るまでのプロセスですが、このあといよいよ実際にアパートを経営し始めます。
目標は１００％満室！
満室経営を長期的に継続するにはどうしたらよいかを常にアンテナを張り巡らせて、常に勉強の気持ちを忘れずに行きましょう！
