アパート投資のサブリースって何？というところから、知っておくべき知識まで。

サブリースとは、サブリース会社がオーナー様から転貸を目的とし、アパートを一棟まるごと借上する仕組みのことです。
オーナー様は毎月安定した収入を手に入れることができます。 そして、アパート投資における入居者募集・契約締結・トラブルなどの運用と管理をしなくて済むようになります。
さらに広告費用やリフォーム代なども必要ありません。
さて、サブリースはアパート投資のオーナー様にとっては都合のいい契約に思ってしまいがちですが、 注意しておかないと意外な部分に落とし穴が潜んでいます。

※サブリースにおいて注意していただきたいこと

●サブリース会社破綻のリスク
物件を貸す側、また借りる側でもあるサブリース会社の破綻は、 敷金などの預かり金の損害額はもちろんのこと、アパートに対するイメージの毀損にも繋がってきます。

●家賃保証金額減額のリスク
最高裁では「たとえサブリース契約であっても、それが普通建物賃貸借契約である限りは、借地借家法32条1項の賃料減額請求（強行規定）が可能だ」と判断しています。つまり、家賃保証金額が経済変動などによって不相当な水準になった場合、契約条件に拘わらず貸主と借主の双方に家賃保証金額の増減を請求できる権利を認めています。いくら家賃保証額は値下げ出来ないと契約書に記載されていても、本条文の適用によりサブリース会社は家賃保証金額の減額を請求できます。

●賃料査定のリスク
通常サブリース会社は、サブリース会社が査定した賃料相場（査定賃料）の８５％〜９５％程度を家賃保証額としてアパートオーナー様に毎月一定の金額を支払います。 しかし、この家賃保証金額の前提となる査定家賃は、周辺の成約相場からみて「確実に入居させられる」とサブリース会社が判断した水準となりますので、 査定賃料自体が通常相場以下で設定されてるケースが一般的です。

●サブリース契約の中途解約リスク
よく「２５年・３０年の長期の保証」や「35年のロングランの保証」など、 募集資料に記載されている契約期間も、前項の減額請求と同様、いくら契約書の条文に「サブリース会社からの中途解約を禁止する」旨が記載されていても、 それが普通建物賃貸借契約である限り民法上無効となり、「入居者、つまりサブリース会社からの中途解約」は、法律で認められた入居者の権利となってしまいます。

●サブリース契約終了後のリスク
通常、サブリース契約を結んだ場合、建物の維持管理に掛かる費用はサブリース会社の負担で行う事が一般的です。つまり、「サブリース会社の利益＝入居者からの賃料収入−（所有者へ支払う保証家賃＋維持管理費用）」となります。その為、サブリース会社は、入居者からの賃料収入が大きく下がってしまわない程度に維持管理費用を削減します。維持管理費を抑えられたせいで、所有するアパート投資物件の資産価値（売却価格）が大きく下がってしまう可能性があります。 ●建築コスト上昇のリスク
ハウスメーカー等は「建築すれば利益になる」ため、立地条件や将来の見通しに拘わらず、 とりあえず建築を受注するための手段としてサブリース契約を勧めるケースがあります。

アパート投資初心者の方には、まずアパート投資の基礎知識を勉強しましょう。 サブリースのリスクを知らないまま、安易に契約をしてしまい、後から痛い目を見るビギナーが続出しています。 こんな失敗も、アパート投資に関する基礎知識が足りなかったためです。

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